小城樓市也瘋狂:買房要麼"拼早" 不然就得"啃老"
每年年初，不少專傢和經濟學傢們都信誓旦旦地預測三四線城市的房價會持平或下跌。然而，南都《黃金樓市》記者們今年春節的回鄉之旅，卻發現另 一番"顛覆"專業理論的真實現狀：城鎮化浪潮撲面而來，大小開發商們跑馬圈地，投資客們摩拳擦掌爭相入市，低收入階層望房興嘆......房價儼然成為全民無法繞 開的話題。你以為隻有大城市的房價在漲，沒想到老傢也在大幅上漲；你以為隻有大城市的房價高，沒想到老傢的工資收入也跟不上房價瞭。
如果你也有同樣的感受，不妨跟上南都記者們回鄉的腳步，一同見證傢鄉房地產"大躍進"的時代。
采寫：南都記者 陳育
湖南橫市鎮：圈地狂潮之下，還有千元出頭的集資房
口述人：南都深圳房產編輯 左娟
我的傢鄉在湖南省長沙市寧鄉縣的橫市鎮，算是寧鄉縣裡規模比較大的鎮。從地理位置上看，處於縣裡的中部區域，有省道、有國道、有國傢級3A風景區，還有火車，火車站周邊還催生瞭物流園區，主要做農副產品，所以這裡也相當於縣裡的交通樞紐。
最近幾年有傳言說鎮要變成縣瞭，所以到處都開發得很厲害，圈地都是上千畝地圈。很明顯，隨著國傢的城鎮化發展，房地產開發的苗頭逐漸向鄉鎮蔓延瞭。
今年回傢，我發現和往年最大的不同就是很多農地都被征收瞭，出現瞭物流園，還出現瞭花園小區，裡面建起瞭幾棟花園洋房，也談不上什麼物業管理，但是有保安， 看起來還像模像樣的。這是一個很奇怪的現象，因為我們知道農村鄉鎮裡面都是集體用地，是不能隨便賣的，如今都以政府的名義征收上來，重新規劃功能分區。我 最近也跟業界人士討論過這個問題，我覺得現在最大的問題是之前國傢曾提出18億畝的耕地紅線不能碰，但是現在產能提高瞭，已經不需要那麼多土地來耕種瞭， 而且農民們也不是很樂意耕地瞭，這些空置的土地可能也要重新規劃用途瞭。
老傢這些房子的售價大概在1100-1200元/平方米之 間，比我們縣城4000元/平方米左右的房價低瞭一大截。當然裡面有一個主要的原因是這些房子並沒有房產證，取而代之是隻有房地產證。而且我們村的村民買 這些房子也不要求有什麼房產證，隻要簽個合同就行瞭，他們覺得合同就足以保障自己的權利。
從這個角度看，這些房子更像是農村的集資 建房或者城市裡的小產權房，因為事實上它是辦不瞭房地產證的，屬於集體用地。我也和親朋好友們討論過小產權房風險問題，但他們普遍認為風險不大。因為買傢 和賣傢都是本地人，彼此之間也都知根知底。這種房子具體合不合法我還不太清楚，但表現出來它確實是可以公開售賣，打的也是商品房概念。
鄉鎮大開發的結果，就是大傢都知道地要值錢瞭，房子要值錢瞭。像我們傢原來有三棟房子，現在都趕緊去辦瞭手續。因為以前建房子的時候就是跟村委打個招呼，批 瞭一個建房證就開始建房子瞭，建成以後就自己住在那裡。但現在，我們就趕緊去把需要的證都辦全瞭，一方面是等著房子值錢瞭以後別人會來征收這塊地，另一方 面也是怕別人來拆遷自己的房子時賠償吃虧，趁現在趕緊把能明確的都明確瞭。然後還有一些更牛的人就是承包水庫、農田，甚至買山。他們把一個一個的山包下 來，也不是說馬上要做什麼，反正就是圈地。一些農民有點錢瞭，也跟著回傢圈地。
◎傢鄉印象
回傢工作的人比以前多瞭，因為機會多瞭。我的高中同學絕大部分都出來外面工作，至少在長沙。但今年同學聚會發現，現在有十幾個人在老傢瞭，而且還不包括有些聯系不上的同學。
采寫：南都記者 陳育
江蘇南通：努力學上海，房價都過萬
口述人：南都佛山房產記者 周曉信用卡現金借款南
從上海虹橋機場開私傢車到長江北岸的老傢江蘇南通，隻要一個半小時，而我記得早幾年即使有私傢車，也要坐擺渡船，兩個多小時才能到機場。現在時間縮短的原因 就是2011年底崇啟大橋通車。南通一直是經濟強市，也是僅次於無錫的全國第二大輕紡工業城市，地理位置在上海和南京之間，而南通的房價，也不免以這兩個 大城市為標桿，目前南通主城區的樓盤1.5萬元/平方米到2萬元每平方米的均價已是非常常見。
風景秀美的濠河位於南通市中心，這一區域樓盤不多但價位普遍在15000-20000多元。南都記者周曉南攝
我的傢在南通崇川區的觀音山鎮，現在 已經規劃為觀音山新城，正在舊城改造，老鎮區已經拆掉瞭一半，現在還沒拆到我傢，我傢以及鄰居住的還是自建房。老傢祖屋在幾年前建高速公路時拆遷瞭，回遷 房是11層小高層帶電梯，房子質量還不錯。老傢的同學這幾年也有接受拆遷的，老房子通常較大，一兩百平方米，很多人換成兩套回遷房，一套100平方米左右 給老人住，另一套賣掉，拿這筆錢去市區買房帶著孩子自住，生活條件、教育質量都會好一些。而且我們區離南通市區隻有8公裡，自駕車來回很方便。
住慣瞭自建房的大宅，我身邊的這些南通人比較難接受小戶型，像我在佛山買80多平方米的房子也能住，但老傢人買房至少是100平方米以上，還有不少親戚買的 是二三百平方米的復式。和廣東相比，南通的樓盤規劃設計更強調正南正北，因為我們那裡冬季比較寒冷且沒有供暖，下雪後零下六七度的溫度也不是沒有，靠海又 比較濕冷，需要正南正北以便冬季采光，尤其老人傢習慣冬天把被子曬一曬，有個南向陽臺是必須的，樓距也會比廣東小區大一些。
如果說珠三角的房價晴雨表是廣州和深圳，長三角看的就是上海瞭，南通小企業主不少，隔壁鄰居就開敞篷奧迪，南通富豪中有不少在上海買房，我的親叔叔2001年前 後在上海機場附近買房，隻要6000元/平方米，現在已經漲到四五萬元一平方米瞭。所以從上海、南京這些城市回來，看南通每平方米1.5萬元到2萬元的房 價也還過得去瞭，何況比蘇州還是略便宜些。但對於南通公務員普遍六到八萬元的年薪來說，如果不是有公積金還真挺難辦。
最近這幾年， 南通房價和全國大勢差不多，漲得不明顯，我們鎮中心北邊的萬通城，4年前回傢時大約每平方米七八千元，這幾年漲瞭一些，最貴要八九千元。以我身邊的人來 看，大傢購房意願還是挺強的，傢裡親戚這幾年重新買房人很多，不論是改善居住還是投資都有，條件好的人還會買商鋪，就像我那個開工廠的鄰居，賺錢瞭沒見他 買地皮擴大生產，也是去市區買房。
◎傢鄉印象
南通是個本地人極多的城市，2010年末戶籍人口就有763萬人，過年過節時最大的步行街南大街上是人山人海。但在這麼大的人口基數下，南通的成交量真不是特別大，去年全年才成交瞭1.6萬套，我覺得主要原因是房價門檻偏高。
采寫：南都記者 韓晶元
甘肅會寧縣：教育資源彪悍，支撐房價四年漲五六倍
口述人：南都東莞房產記者 陳晶
我的傢鄉會寧縣，是一個位於中國西部甘肅省的小縣城。
會寧最牛氣的就是擁有讓傢長們狂熱的教育資源---明清時代就出瞭狂多舉人進士，到瞭近代，這個縣索性就被稱為"狀元縣"瞭，並有"東有如東、中有黃岡、西有會寧"的說法。縣城教育資源集中，逼得傢在下級農村山區的學子紛紛奔向會寧，因此會寧的房地產業相當部分就靠著教育業帶動。
會寧的樓價穩定在4000多元平方米的水平線上。南都記者陳晶
與廣東廣州等城市劃分學區房的做法不同，會寧更為開放：隻要你買上縣城一套房，就能夠享受縣城裡的教育資源，因此在縣城外的傢長們，往往乖乖奉上房款。現在會 寧的房價可以用暴漲來形容：我親戚2004年在縣城中心區買瞭套90平方米三房，才700多元/平方米的，現在已經可以賣到4000多元/平方米，升幅足 足是五六倍。
這個漲幅放在全國看，好像不算很厲害。其實一直以來，手裡有自建房的會寧本地人很少考慮到買洋房。但北京奧運後帶來的 房產熱潮席卷小縣城，會寧的房價也就是在2008年-2012年才有瞭這樣的漲幅。不過去年，這種暴漲的態勢有瞭一定的減緩，穩定在4000多元/平方米 的水平線上。
但這並不能打消當地人買房的念頭。我有些親戚朋友，還是打算買房，除瞭考慮到教育因素外，生活便利也是一個重點---很多人為過上城裡人的現代生活，願意過上"周末度假"的方式：周一到周五在鄉村工作，周末到縣城購物玩樂。
會寧政府也順應瞭這股潮流，大刀闊斧的進行縣城新規劃：在舊區外規劃新區，而舊區則進行三舊改造，因此，我回到會寧，到處看到工地。在新區裡，有些自建房被 拆掉也能獲得50萬-60萬的補償款，這些人也成為瞭新房的購買軍。雖然我的老房子在新區邊上，但估計沒戲瞭---被大山隔斷瞭。
要說會寧會不會漲？我的答案是肯定的。即便當地人均月收入僅僅1000多元，在教育、生活配套無從選擇下人們隻能往縣城走，甚至像我這樣的離鄉者，也希望為父母買上一套。
◎傢鄉債務整合經驗分享印象
現在，蘭州等外來的開發商均紛紛紮堆上馬新項目，樓盤小區也有很大的變化，園林、物管等甚至不遜色南方樓盤。根據新城區和舊城改造的面積，估計供應量尚算充 足，樓價估計長時間穩定在4000-5000元/平方米，而這裡的人們更願意一次性付款，打下樁基就會給首付款瞭。
采寫：南都記者 蕭倩苑
廣東湛江：
買房是年輕人心中的痛
口述人：南都江門房產記者 韓碧英
我有一個大伯，十年前曾在湛江霞山買瞭一套集資房，當時均價僅800元/平方米，現在的市值去到6000元/平方米，升瞭7倍多。春節期間，大伯說起這套房 子，眉飛色舞很驕傲。大伯說，他那套房子是有房產證的，若是周邊沒有房產證的集資房，現時市值才3000元/平方米。
大伯的房子在霞山錦繡華景一帶，該路段是湛江置業較為熱門的路段，周邊生活配套成熟，而在售的電梯新房價格已經逼近甚至超過萬元。
不少知名房地產商進駐湛江。
老一輩已經買房的，說起房子升值當然高興，畢竟當年一不小心就抄瞭樓市的底。但新一輩打算要買房的，卻該是發愁的時候瞭，若沒有老可"啃"，作為普通的工薪族，在湛江買房也是一個很遙遠的夢。
以 一名在湛江某民企做設計的朋友為例，月工資4000元，而要在湛江市區買房，首付往往需要20萬以上，如果沒有父母的幫忙，要買房簡直是一個遙不可及的 夢。而另一名在國企工作的朋友也在發愁，年入5-6萬，即使將年收入全用於買房，也要奮鬥5年才能買房。買房的期盼房價繼續升，未買房的則望著房價"生 畏"，看來無論在哪裡，買房都是年輕人的"痛"。而問到湛江房價為何如此高，朋友們都是搖頭不知為何，繼而哀鴻一片。
◎傢鄉印象
在湛江市區溜達一番發現，近年來市區環境、交通大有改善。近年來保利、萬達等發展商陸續進駐，帶動房地產開發。不過破萬的房價讓這裡的居民大呼"傷不起"，也打消瞭我要回鄉置業的念頭。
采寫：南都見習記者 韓碧英
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/08313938036.shtml
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