易小迪地價永遠比房價漲得快 二線城市是未來的熱點
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新浪樂居訊（編輯：張喆）
圖為 陽光100總裁易小迪
其中，陽光100大當傢易小迪就郊區城市化、購物中心相繼倒閉、未來的投資方向以及地價暴漲等熱點話題發表瞭自己的觀點。
最好的資源在郊區 沈陽是少數地價合理的城市
關於城鎮化的問題，易小迪提出瞭他的看法：在城鎮化的進程之中，郊區城市化也在同步進行。易小迪分析造成這種現象的原因時稱，"房價越來越高的時候，郊區城鎮化一定會越來越快。其實，現在真正的富人並不住在市中心，很多新興人口也選擇住在新興的城區地帶，因此你看很多城市的沿河、沿江區域或者二、三環之間的房價才是最貴的，而不一定是市中心。另外隨著富人向郊區的轉移，城市配套也將往郊區轉移。你看北京最好的寫字樓、最好的配套是在二環和三環之間，現在慢慢到三環、四環之間，它不在天安門裡面，你現在要到天安門附近去找個飯店，那都是賣面條、米粉的，沒有一個好的西餐廳，還有印假證兒的，它為什麼呢，就是商務地區，城市活動都選擇外遷。很多城市都面臨這個問題，我認為沈陽也一定是這樣的，也就是說多中心的形成，真正的高收入階層他們會往有景觀的地方、交通便利的地方、配套齊全的地方轉移，所以我覺得銀帶這個區域是未來比較具有潛力的區域之一。"
提及是否還會在沈陽拿地，易小迪稱，"我認為沈陽土地價格非常健康，因為在很多城市，你拿瞭這塊地後，你是算不回來帳的，拿瞭地，得等個一年兩年等房子暴漲後再去開發。國企，大的外企有這個能力，我們沒有，所以我們拿瞭產品還是要滾動式的開發。我認為沈陽是少數的地價比較合理的城市。看政府什麼時候看得上我們，我更希望兩類產品，一類是對商業有價值潛力的地方，一類是郊區大盤。"
陽光100作為郊區大盤，周邊的交通已經十分便利，進入市區也越來越方便。但是易小迪覺得這些還是不夠的，陽光100它不僅僅是一個郊區大盤，它應該成為一個城市中心，而實施芒果城的開發和建設，就是要加速讓陽光100國際新城到於洪新城成為一個新的城市中心。
那麼如何把芒果城建設好？易小迪說，"芒果城不是簡簡單單的在郊區蓋一個購物中心，它要比購物中心的業態豐富、靈活，它不僅是一個商業街，還將會是大傢的生活中心，城市客廳，新的時尚平臺。但同時它也不是把城市的街區搬到郊區裡，我們希望它是一個面向未來的時尚城市科技，這裡會有最好的城市賓館、最好的寫字樓商務客群，以及商鋪和娛樂設施，它集聚的是城市的生活功能，豐富人們的生活方式。
購物中心倒閉是趨勢 新的商業模式正在興起
此次易小迪率眾多大腕為陽光100芒果街商業項目站臺，而與陽光100聲勢浩大的宣傳形成鮮明對比的是3天前太原街新瑪特的落寞謝幕。另外，挺進沈陽零售市場5年的日本伊勢丹百貨以及華聯百貨也相繼宣佈停止營業。針對去年12月以來，沈陽多傢商場轉型或者倒閉的現象，易小迪表示，購物中心倒閉不是沈陽的獨有現象，美國每個月也倒閉好幾個購物中心，所以這是大趨勢。未來商業競爭會更加激烈。
易小迪在分析購物中心倒閉的原因時稱，購物中心的停業，並不是因為購物中心過多，而是因為購物中心的模式落後。購物中心隻停留在賣東西的層面。而現在賣東西的方式有很多種，除瞭網上購物之外，還有很多直營店，包括蘋果，它不一定要開在購物中心裡。
另外，易小迪認為，購物中心的倒閉並不能簡單的說是商業需求的消亡。"當傳統購物中心倒閉的時候，一定會有新的商業模式在興旺。像北京大型購物中心都在倒閉，都在消失，可是你要周末去一下後海，去一下鑼鼓巷走都走不過去，所以傳統購物中心的倒閉不是說商業需求的消亡，反而是被大量的釋放到新的商業模式當中。"
當問到芒果城的定位時，易小迪是這樣說的，"芒果城不是傳統的購物中心，也不是商業街。芒果城是一個新的時尚中心，商業、娛樂、飲食等應有盡有。它是動態的，不是固化的。"
"簡單地講，一個新的商業中心就形成瞭一個新的城市中心。新城市中心不能簡單講它是一個新商場，而是一個城市功能的聚合體。一個街區如果有更好的停車系統、更好的酒店、更時尚的主力店、更好的管理和服務，它一定是面向未來的城市中心。千萬不要以為城市隻有一個中心，現在還有人認為王府井是北京的中心嗎？王府井在80年代末、90年代初，周末人流達到80到90萬人，而現在周末隻有20萬人，消費量雖然沒有消減，但是北京的人數卻漲瞭十幾倍，王府井還是在原地踏步。現在最好的時尚店已經不在王府井瞭，它分散在新的城市中心中。我希望，芒果城也能起到這個作用。"
目前投資住宅無風險 未來漲幅有限 土信貸苗栗泰安土信貸
談到近期芒果城在廣州的搶眼表現，易小迪先生顯得十分高興，"芒果城在廣州賣得要比預期的好，星期六準備賣，星期五就已經賣光。像在柳州那樣的小城市，我們均價也賣到瞭2萬2，回訪的客戶也說，這主要是因為項目地段好，升值潛力大。我們突然發現，很多客戶對商業的預期要好於我們發展商。至於沈陽，我相信這個城市發展要比想象得快，這個城市多中心的形成也比想象得快。"
雖然易小迪此次來沈是為瞭宣傳芒果城項目，但是關於投資方面，易小迪和其他在場的嘉賓唱衰住宅的觀點不同，"從風險來看，我個人的判斷跟他們不太一樣，投資住宅目前來看是沒什麼風險的，它是低風險的，但是它未來的漲幅可能越來越有限。那什麼時候有風險呢？什麼時候地價掉瞭，我們的房價就不漲瞭，風險也就來瞭。因此，這跟土地的價格關系很大，跟人流也有關系，跟區域發展更有關系。"
易小迪認為目前投資商業的還是少數的富裕階層或是商人，一般老百姓投資商鋪的還是少。另外，在投資選擇時一定要選擇一個好的發展商和好的品牌，"我不是吹自己，我們做每一個
綜合體的時候，是想瞭又想，討論瞭又討論，還要跟很多合作夥伴去討論，花瞭很多前期功夫。我們做瞭十來年的綜合體，一點點的進行摸索。最開始我們覺得主要功能多元化就是綜合體，後來發現不行，我們就想房子蓋得漂亮一點，有地標性一點，發現也不行，那就找大品牌合作，後來發現還不行，其實，做一個綜合體項目要有很多方面跟上去，所以現在很多人動不動要蓋一個50萬平米的購物中心，今天為止我們還是小心翼翼的對待這件事情。這個是有風險的，綜合體要選在好的城市地段、好的發展商、好的策劃和定位。屏東春日汽車貸款
地價永遠比房價漲得快 二線城市是未來的熱點城市
對於下半年樓市走向，易小迪稱應該宏觀的來看，"我對房地產的判斷，應該說中國房地產前十幾年是上半場，後十年是下半場，這個判斷更明確一些。前半場是資源分配，資源壟斷、分配資源的暴利過程，下半場則是一個競爭的過程，競爭就需要市場化，一方面是資源的市場化，另一方面是競爭的市場化，我希望看到的是土地不斷的增大供給，不斷的開始公平的競爭市場化，民企跟國企可以在同一個起跑線上競爭場。"
關於地價和房價的關系，易小迪認為，地價永遠比房價漲得快，這就說明，這個行業每年賣的錢不夠它再生產的，所以房地產行業永遠要借錢去維持再生產。"我們不講一個公司，整個全行業每年的現金流是負的，沒有一個行業像這樣年年的擴大負債，你每年都是負數，然後年年的健康發展，這實際上真的就是一個資金泡沫。"
"其實五六年前我們講這個房地產根本就是土地問題，你看今年的地又把房價抬高，這個肯定給房價埋下瞭暴漲因素。土地為什麼暴漲？地方政府沒有別的來源，隻有這一條路，如果你收緊地方政府會破產，你說中國會讓地方政府破產嗎，就像一個人把自己的脖子掐死，所以這個路還會走下去，肯定下一步要靠土地緩解地方債務。"
"但土地不斷漲、房價不斷漲，其實它逼著你貨幣也不斷的放。土地的問題、貨幣的問題都督促房地產在不斷被動的往前走。但是有些因素是會發生變化的，我是比較保守的，我認為過多熱點的地方往往是有陷井的地方，因為特別高端的城市消費結構發生瞭很大的變化，目前，買房租金匯報已經低於3%，所以我未來預測，二線城市是未來五年內房地產的熱點城市。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/16002328438.shtml
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