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??“新區在城市更新上遇到的一個共性問題就是拆遷難的問題。”一位業內人士無奈告訴記者，工業區產權單一，相對難度較小，但是舊居住區的產權十分復雜，給拆遷工作帶來很大壓力，“按照市場評估出來的價格遠遠不能滿足業主的需求。城市更新項目的拆賠主要是開發主體與業主之間進行，導致無標準可循，拆賠標準混亂，市場主體倒逼政府要容積率等亂象。如果深圳市能定期出臺全市各片區的拆賠標準指引，應該能起到引導作用。”
光明新區啟動 城市更新規劃修編工作
??他還指出，盡管近年來隨著一批新基礎設施和新樓盤建設投入使用，光明新區城市形象有所改變，但還沒有完全脫離珠三角地區工業為主的典型鄉鎮風貌，低品質的居住建築與工業建築相互混雜，公共設施總體配套水平較低，“因此，光明新區急需通過城市更新，加速完善城市公共服務職能，尤其是現狀建成度較高的城市中心的公共服務職能，結合土地、空間資源的整合以及工業用地較現狀大幅減少所帶來的必然的用地功能置換，優先補充完善各級公共配套服務設施，重構城市整體風貌、門戶風貌以及重要的界面、節點風貌，於‘非城非村’的現實狀況下構建深圳重要的城市‘副中心’。”
??據瞭解，截至目前，社區參與的新區城市更新項目共有7個（公明薯田埔第一工業區、公明商業中心、塘尾沙頭面、華發片區、龍豪榕康、塘尾舊村、薯田埔舊村等），涉及的拆遷面積58公頃。
??對於城市發展日益面臨土地空間、環境、人口、能源資源等“四個難以為繼”的深圳來說，空間資源的不足是制約城市快速發展的主要因素，而城市更新則成為深圳城市轉型升級的有效手段。具體到入圍國傢新型城鎮化試點的光明新區，在探索城鎮化先行區深度城市化的新思路、大型城市邊遠地區跨越式發展的城鎮化新模式時，如何用好城市更新這一重要工具也就成瞭題中之義。
??17個項目列入深圳市城市更新計劃
??2009年下半年，深圳市政府公佈並出臺瞭《深圳市城市更新辦法》，並從2009年12月1日開始施行。自此，深圳的城市更新邁入瞭新的歷史階段。
??就在這個“竹筍”正在“拔節”的時候，如果你細心觀察，還能看到光明大街上有一些低矮破舊的房屋，白色的墻壁上被大大劃瞭個紅色的圓圈，裡面是一個大大的拆字。這意味著名為東周片區舊城改造項目未來也將舊貌換新顏。
??據瞭解，光明新區的城市更新實施率連續兩年全市第一，超額完成市政府下達的年度考核任務。截止目前，光明新區已啟動的拆除重建類城市更新項目35個，涉及總拆遷用地面積約314公頃，總規劃建築面積約1127萬平方米。
??背景
??“就現狀產業而言，光明新區還需盡快加速改變發展模式，尤其是統籌促進社區產業轉型升級，在轉變現有的粗放模式為集約化發展模式中，不斷調整和優化城市功能結構，以適應社會經濟的快速發展。”一位觀察人士表示。
??現狀
??“目前深圳市更新政策遵循‘市決策、區實施’的原則，新區需要在各類法定規劃基本確定的基礎之上，形成一個指導、組織和推進新區城市更新的綱領性文件，作為長期指導城市可持續發展的依據。”一位知情人士也指出。
??而光明新區城市更新面臨的另一重問題則是，由於城市基礎設施的欠賬多，很多基礎配套落到瞭城市更新項目中。據瞭解，城市更新對光明新區城市公共服務設施、市政基礎設施、保障性住房等的貢獻頗大，城市更新項目的土地貢獻率平均達到35%，貢獻率最大的為46.7%。新區已批城市更新規劃的11個項目，為新區貢獻89970平米的公共服務設施、11所幼兒園、2所18班的小學、1所18班的中學，5個公廁，6個垃圾轉運站，6個郵政所等等。
??在這些由城市更新帶來的明顯城市發展變化之下，還有一些變化也在悄然發生。自2010年光明新區完成瞭全市首個完成區級城市更新規劃編制工作後，由於數年來深圳市城市更新政策的密集出臺，以及光明新區自身城市條件的變化，新區近期又啟動瞭規劃修編工作，這顯然關系到未來城市更新的方向。
??記者梳理發現，這些項目中涉及“工改工”的項目有兩個，其他大部分為“工改商”項目。以公明陶瓷廠片區城市更新項目為例，原本為閑置的工業廠房及配套設施，整體建築都很破舊，通過城市更新，改造為集商業住宅、綜合服務及教育配套設施於一體的城市生活區。同樣屬於舊改重點項目的東周片區項目，其更新地塊則為上世紀60至80年代光明農場建設的職工住宅區，改造後將建成約25萬平方米的商住綜合體。
??“自2009年更新辦法出來後，深圳市也在政策層面不斷完善，據不完全統計，近年來出臺的相關文件有二三十份，而且光明新區的城市基礎面貌也發生瞭不少變化，這些都催生瞭我們重新修編新區的城市更新規劃，讓它更具有可操作性。”光明新區城市建設局舊改科相關負責人介紹，從現在光明新區已經建成和規劃的城市更新項目來看，都是按照規劃的指引，“比如重點在光明中心區、公明中心區、主要交通幹道沿線推進城市更新工作。”
??對於光明新區城市更新的推進，一位知情人士告訴記者，由於前期對於城市更新項目的審批把關很嚴格，審批率不算高，但也正由於很多事情前期做足功課，且多部門聯合溝通機制順暢，城市更新項目的實施率很高。
??“建新”（外向拓展）與“更新”（內部重組）幾乎是城市演進亙古不變的兩個主題和城市發展的兩個經常性內在動因，城市正是在新區不斷開發與舊城不斷更新的交替過程中實現規模的逐步擴大和質量的逐步提高。
??其中，已列入深圳市城市更新計劃的項目有17個。其中，1個已建設完成（公明陶瓷廠片區）；4個已開工建設（光明商業中心、公明秋碩片區、公明帝聞工業區、公明薯田埔第一工業區），正在預售；3個已完成實施主體確認（公明商業中心、公明塘尾沙頭面工業區、公明新創維片區（新創維電器地塊）），2015年初開工；3個已完成城市更新單元規劃審批（公明華發片區、光明東周片區、光明萬丈坡片區）……
??規劃的重要性凸顯出光明新區城市更新工作的現實。審視現狀，光明作為新區已然“不新”：現狀城市建設用地占規劃城市建設用地的大部分，現狀居住及商業用地占規劃居住、商業及商住混合用地的比例也頗高。
??“長期以來公明、光明區域商品住宅比較少，近一兩年來才逐步有較多樓盤出現，需求逐步得到釋放。深圳城市更新是以市場為主導，政府為引導，市場會主動選擇一些獲利快，資金回籠快的項目。‘工改工’畢竟資金回籠慢，‘工改商’建成就能銷售。”新區一位資深人士如是指出。
??光明新區城市建設局相關工作人員告訴記者，城市更新已成為轉變社區粗放式的土地利用方式，充分挖掘存量土地潛力，最大化的提高社區土地利用率的重要手段，光明新區希望更多的社區參與到“工改工”，為產業發展提供條件，引導社區的產業轉型升級。
??在光明大街上經營一傢小店的老李忙碌後抬頭遠眺，總能看到一個正在建設的新建築，在他最近半年的印象中，這個被稱為“新地中央”的建築物就像是節節生長的竹筍，被周圍的低矮樓房圍拱著，“聽說是綜合體，以後光明也有拿得出手的休閑購物的地方瞭。”
??除瞭類型比例外，光明新區城市更新項目在空間分佈上則呈現出70%比例集中在公明轄區的現象。該工作人員告訴記者，公明、光明的發展狀況存在相當的差異，在用地權屬上，原來光明農場的土地返還用地尚待進一步確權，而公明辦事處集體用地比較大；在現狀發展狀況上，光明辦事處的建成度及開發強度均較低，而公明辦事處則相對很高；在規劃目標定位上，光明辦事處定位為高端服務業和高科技產業區；而公明辦事處則定位為商業、公共服務及傳統優勢產業區，“現狀多元屬性特征以及城市發展目標定位上的差異，決定瞭光明和公明兩個地區在城市更新模式和方向選擇上的不同。”
??建議
??在更新規劃中合理佈局公共服務設施
內容來自sina新聞
??現狀用地占規劃用地大部分
??對於城市更新項目的土地貢獻，有人士指出，城市更新政策的作用在於規范和引導城市更新活動，保障城市整體發展目標和維護公共利益，核心在於利益的平衡，通過界定利益分配機制和搭建利益三重區二胎房貸是什麼意思博弈的平臺，確保城市更新公眾利益和商業利益的平衡。
??他告訴記者，在城市更新的項目中，既有較大利潤空間的項目（如城中村改造、舊工業區改造）市場參與主動積極；也有部分利潤較薄的項目（如環境綜合整治、歷史文化保護、公共設施建設、以及現狀高密度地區的改造項目等等），難以刺激市場的主動參與和投資。
??由此他表示，政府一方面要註重公共利益在更新中的落實，另一方面要在確保達到城市發展要求的前提下，兼顧開發主體的利益，確定適當的開發強度。“如果城市更新項目負擔過重，也會導致影響到開發商的參與意願。”
??據瞭解，根據《深圳市城市更新辦法實施細則》，市、區政府相關部門對城市更新單元規劃確定的獨立占地的城市基礎設施和公共服務設施的建設立項應當予以優先安排，與城市更新項目同步實施。但由於政府投資項目審批流程過長，城市更新項目周邊的公共配套設施建設進度明顯滯後項目建設進度。“建議市、區政府盡快出臺相應辦法，鼓勵城市更新項目的實施主體投資代建周邊配套設施，以解決同步實施的問題。”相關人士表示。
??而針對城市更新項目由於是市場自發行為，基礎配套設施建設各自為政，存在浪費和缺失的現象，該人士也建議借用修編規劃的契機，加強統籌規劃，“在城市更新規劃中對整個城市更新片區統籌研究，對公共服務設施進行合理佈局。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/09155963111278598996335.shtml
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