境內增信獲取境外貸款 海外置業低息按揭術
張浩(化名)是北京一傢IT公司創始人，近日通過在英國以購房方式投資移民。然而，他的購房資金並非都為自有現金，一部分來自於國內某銀行英國分行的海外貸款。
"海外貸款需要在當地有信用記錄，所以我沒辦法在英國的銀行申請貸款。我是利用國內的信用記錄，再在國內銀行境內機構支付一定保證金，以獲取在該行海外分行的貸款資質。"張浩對21世紀經濟報道記者說。
國內新一波"海外置業購房潮"正掀起，高力國際4月14日發佈的白皮書《浪潮湧動--中國房地產資金出海》顯示，2013年中國跨境房地產投資總量，已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元。
隨海外置業大潮興起的不僅是移民留學、簽證投資等各類中介機構，各商業銀行也加入，各類跨境創新金融服務應運而生。
境內保證境外獲貸流程
以張浩為例，其辦理的海外貸款業務，是國內一傢銀行私人銀行部為其高凈值客戶提供的一款金融服務，即凍結客戶在國內的一部分資產做信用增信，再依據其在國內銀行的信用記錄，為其提供海外貸款。
一傢股份行的私行投資顧問透露，目前在海外置業的客戶，大多會選擇在中資銀行的海外分行或私人銀行進行貸款融資，而非全部使用自有資金。
"從投資角度，現在海外貸款利率相對較低，例如在加拿大買一套房，貸款利率3%左右，而國內存款利率最多隻有4%多，那為什麼要付全款呢？"上述人士解釋道。
中行遼寧分行一位資深私人銀行投資經理提醒，若有投資者希望仿效張浩在海外貸款購房，需要註意以下幾點：第一，境內保證金一般高於海外貸款的金 額，且二者在期限上必須是國外貸款結清後，國內保證金才可解凍；第二，保證金利率要看具體客戶的存款期限，如果存5年即可獲得5年利率。
此外，不同國傢根據當地法律，在執行上會有較大不同，不同銀行要求也不同，具體情況還需視個人信用情況征詢投資顧問或銀行客戶經理。
除海外貸款利率較低外，"人民幣國際化導致人民幣升值成為必然趨勢，所以早早地用全款在海外投資不合時宜；選擇貸款可使海外信用記錄及早建立，為以後的移民生活帶來極大便利。"一位中行跨境業務專傢說。
在這位專傢看來，海外房產投資的思路有別國內，"海外房產投資主要考慮幾個因素，如租售比、購買成本、持有成本、出售和傳承成本等。"他解釋， 租售比是月租金放大12倍後與房價的比值，比值越高，說明房價中的投資需求越大。在國外成熟房產市場，形勢好時租售比一般為5%-6%，但國內基本徘徊在 1%左右。
購買成本則受租售比及未來出售和傳承成本的影響。其中，出售和傳承成本是未來房產出售、傳承時所要交的稅；維護成本則是為維護房產每年所需的資 金。"國內的房產投資基本上是為獲取房產快速升值帶來的套利價值。而在海外，隻要不遭遇經濟危機，整體房價都穩健上漲，通常隻跟通脹率持平。這是最大的區 別。"他補充。
中行私人銀行部主管王亞指出，個人"內保外貸"的政策還未放開，無法對外開具個人保函，僅能通過中銀集團內部境內與境外的各傢機構聯動，實際上海外貸款仍使用的是中行境外行的信用貸或按揭，但各國政策不一。
不過中行人士提醒，跨境投資的物業類型和投資模式越來越多元化，個人投資海外住宅仍需防范風險，且下一步的匯率風險加大，不僅要量力而為，更要瞭解當地市場及法律規則，尋求專業的金融機構。
跨境融資投海外債
伴隨投資移民的火熱，各大商業銀行私人銀行或海外分行也推出瞭適用於移民國的跨境產品。
比如在澳大利亞，澳聯邦政府規定投資500萬澳元即可申請投資移民，其中最簡單的方式就是購買澳大利亞政府認可的基金。
以中行為例，其澳大利亞分行為此與中銀保誠資產管理公司合作，共同開發瞭一款基金，出於客戶資金安全考慮，大多投向國債、存款等。"這樣做的好處是，可為高凈值客戶的投資移民提供一條龍服務。"中行澳大利亞分行負責人對21世紀經濟報道說。
這位負責人透露，中資銀行澳大利亞分行也可為申請人在海外購房提供貸款，且根據申請人國內信用記錄或抵押物，最高能提供近80%比例的融資貸款資金。
馬來西亞最主房貸台南左鎮房貸要的海外投資項目，則是當地政府大力推行的"第二傢園"計劃，可通過房產投資獲取十年的馬來西亞簽證。中行馬來西亞分行根據當地購房政策，可為申請人解決高達90%的房貸需求。
中行馬來西亞分行副執行總裁許贊軍介紹，"目前，30%的國內客戶通過中行辦理'第二傢園'計劃，剩餘70%客戶則通過200多個中介機構進行馬來西亞置業投資。"
同樣以中行為例，該行私人銀行根據個人風險偏好不同，將客戶分為"A、B、C"三檔，並設計相應的跨境投資產品。該行澳門分行的一款系列產品，就主要針對有一定風險承受能力、瞭解資本市場的客戶。
具體而言，客戶將資金存在中行的境內分行做保證金，澳門分行為其提供貸款，以在當地進行杠桿投資，所投標的主要是國內大型公司在港發行的美元債。債券年收益率10%左右，扣除美元融資3%左右的成本，實際年收益率在7%上下。
華安大中華股票基金經理蘇圻函表示，境外市場對於中國高息債券的風險溢價偏高。比如，比較同時在境內外發債的富力地產企業債，兩者到期年化收益 率相差可能近6%。以2012年富力發行的債券為例，境外富力債到期年化收益率14.38%，而境內富力債僅6.82%，他認為在港發行的中資高息債存在 套利機會。
"一旦債券價格下跌，客戶隻要在內地中行存入更多保證金；如果債券延續下跌態勢，則可選擇持有到期，隻要債券所投資的公司不會破產，那麼債券的收益率基本就可得到保證。"中行跨境專傢說。
上述專傢認為，由於目前中國的信用評級普遍受到海外三大評級公司低估，所以國內一些優秀企業在海外發債時，評級相對較低。正是因為存在評級偏低的情形，才會使得所發的公司債有更高的收益率。在他看來，隻要公司不破產，對投資者來說就是很好的套利機會。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-01/08002713048.shtml
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